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Enregistrer son bail, est-ce nécessaire ?

par Camille Garcez, Droits Quotidiens asbl -

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En Belgique, faire enregistrer son contrat de bail est obligatoire (1). C’est le propriétaire qui doit s’en charger. S’il ne le fait pas, le bail reste valable. Mais cette entorse à la loi a des conséquences. Elle peut nuire au locataire et au propriétaire. Mieux vaut donc être prudent.


Tous les baux doivent être enregistrés. Cela concerne les résidences principales mais aussi les locations de kots d'étudiants, de résidence secondaire, de garage, etc.  Par contre, les conséquences du non-enregistrement s’appliquent uniquement aux baux de résidence principale. Si un bail de kot n’est pas enregistré, il n’y a pas de réelle conséquence.

Comment faire ?

Pour enregistrer le contrat de bail qu'il a signé avec son locataire, le propriétaire doit se connecter à Myrent.be avec un lecteur de carte d’identité. Il peut aussi apporter une version papier du bail au Bureau de sécurité juridique de son arrondissement ou l'envoyer par la poste.

Enregistrer un bail de résidence principale est gratuit sauf en cas d’enregistrement tardif. Si le propriétaire enregistre son bail plus de 2 mois après sa signature, il doit payer une amende de 25 euros.

Pas d’indexation du loyer

Pour encourager les propriétaires à enregistrer leur bail, la Région wallonne a instauré une nouvelle règle : tant que le propriétaire n’a pas fait enregistrer son bail, il ne peut pas indexer le loyer. Si le propriétaire demande quand même une indexation, le locataire peut la refuser et continuer à payer le même loyer. Cette règle n’existe pas en Région bruxelloise.

Départ du locataire sans préavis  

Le propriétaire a une autre bonne raison de faire enregistrer son bail. Si le bail n’est pas enregistré, le locataire peut envoyer une mise en demeure à son propriétaire pour lui demander de le faire. Si le propriétaire ne le fait pas dans le mois qui suit, le locataire peut, dans certains cas, quitter le logement. Il ne doit pas respecter de délai de préavis ni payer d’indemnité.

Lorsqu’un bail est enregistré, le locataire peut quitter son logement mais il doit respecter des règles de rupture. Par exemple, pour rompre un bail de 9 ans, le locataire doit envoyer son préavis 3 mois à l’avance, et payer une indemnité si le bail prend fin au cours des 3 premières années.

Vente du logement

Le locataire a lui aussi intérêt à veiller à l’enregistrement du bail. Si le propriétaire vend son logement et que le bail n’a pas été enregistré, l’acheteur peut mettre fin au bail plus rapidement. Pire encore, si le logement est vendu alors que le locataire l’occupe depuis moins de 6 mois, l’acheteur peut mettre fin au bail :

  • immédiatement, sans aucun délai de préavis,
  • sans aucun motif,
  • sans payer d’indemnité.

Le locataire qui se trouve dans cette situation peut rapidement enregistrer le bail lui-même. Pour être protégé, il doit le  faire avant que l’acte de vente  soit signé.

En Région bruxelloise, le locataire est mieux protégé : le propriétaire est obligé de l’informer de la mise en vente avant même de publier une annonce. Ce n’est pas le cas en Région wallonne. Puis­que le locataire n’est pas nécessairement informé de la mise en vente, il est pro­bable qu’il ne puisse pas enregistrer le bail à temps. Il est donc lésé alors que c’est le propriétaire qui est en tort.

Pour vérifier que le bail a bien été enregistré, le locataire peut se connecter sur Myrent.be ou contacter le Bureau de sécurité juridique de son arrondissement.


Pour en savoir plus ...

Pour plus d’infos, consultez les rubriques "Enregistrement" et "Fin et rupture du bail" sur www.droitsquotidiens.be (Logement > Location > Bail de résidence principale).