Copropriété : peut-on m'imposer d'effectuer des travaux dans l'immeuble ?

La copropriété forcée est organisée par la loi de manière impérative (1). Elle nait lorsqu’un immeuble est divisé en lots privatifs (par exemple des appartements) et en parties communes (les couloirs, l’ascenseur, etc.). Chaque lot est administré par son propriétaire tandis que les communs sont gérés par l’ensemble des copropriétaires. Il faut distinguer la copropriété de l’indivision ordinaire, par exemple celle qui se crée lorsqu’un frère et une soeur héritent de l’immeuble de leurs parents. Pour organiser la copropriété, un notaire dresse les statuts de l’immeuble. Il y décrit la composition des unités privatives (hall, salle de bains, salle à manger, etc.) ainsi que leur quote-part (fraction) dans les parties communes. Ainsi, la clé de participation est fixée dans les charges communes ordinaires – éclairage, nettoyage, etc. – et extraordinaires – travaux de façade, ascenseur, etc. Ces statuts sont inscrits au registre de la conservation des hypothèques (2).

L’association des copropriétaires décide

L’association des copropriétaires, réunie en assemblée générale, prend des décisions pour la copropriété. Elle possède une personnalité juridique propre (3). Les copropriétaires se réunissent au moins une fois par an. Après concertation sur base d’un ordre du jour, ils prennent des décisions qui font l’objet d’un procès-verbal.

Le syndic agit

Le syndic est nommé par l’assemblée générale. Il s’agit généralement d’un copropriétaire ou d’un professionnel, par exemple un agent immobilier. Il assure la gestion quotidienne de l’immeuble et gère les fonds de la copropriété. Il doit notamment convoquer l’assemblée générale, rédiger le procès-verbal et le conserver. Il exécute les décisions prises et prend les mesures nécessaires pour la gestion quotidienne de l’immeuble, par exemple il engage une aide-ménagère pour nettoyer les couloirs.

Et pour les travaux ?

L’assemblée générale apprécie si des travaux sont à réaliser (par exemple : remplacer l’ascenseur, réparer le toit, etc.). La majorité des trois quarts est indispensable pour prendre cette décision en fonction des informations et des devis collectés par le syndic. Seuls les travaux urgents et conservatoires ainsi que d’entretien ou les petits travaux peuvent être décidés par le syndic. Par exemple, si une partie du toit a été arrachée par un arbre, le syndic peut commander une réparation locale rapide. L’assemblée générale déterminera ensuite comment organiser les grosses réparations.

Qui paie ?

Les frais d’entretien, de conservation et de réparation des parties communes sont à charge de l’ensemble des copropriétaires. La répartition est reprise dans le règlement de copropriété. Elle s’effectue soit en proportion de la valeur de la partie privative, soit en fonction de l’utilité que va pouvoir en retirer chaque copropriétaire. Cette répartition ne peut être modifiée que par l’assemblée générale, décidant à l’unanimité, ou par le juge de paix.

En cas de désaccord

En cas de désaccord, un copropriétaire dispose de 4 mois pour introduire une demande de modification de la décision de l’assemblée générale auprès du juge de paix. A titre d’exemple, un copropriétaire réagit lorsque les travaux lui portent préjudice. Toutefois, le dialogue reste le moyen le plus sûr de désamorcer un conflit : la décision du juge de paix est souvent mal vécue et cristallise les rivalités.

Et s’il n’y a pas de syndic ?

Le syndic ne veille qu’à la mise en œuvre des décisions de l’assemblée des copropriétaires. Ce n’est pas lui qui impose la réalisation de travaux. En principe, l’assemblée générale doit désigner un syndic. Si ce n’est pas le cas, tout copropriétaire peut saisir le juge de paix pour qu’il procède à sa désignation.

En conclusion

Pour un fonctionnement optimal de la copropriété et dans le respect des dispositions légales, les copropriétaires veilleront à désigner un syndic. Cependant, malgré sa désignation, les copropriétaires, réunis en assemblée générale, décideront ou non de la réalisation de certains travaux. Libre à ceux qui ne sont pas d’accord de saisir le juge…

(1) Une règle impérative est une règle qu'on ne peut pas éviter, qu'on est obligé de respecter. Elle s'applique même si on a prévu autre chose dans le contrat.

(2) La personnalité juridique d’une association est l’aptitude à avoir des droits et des obligations. Les associations, les sociétés, etc. ont généralement une personnalité juridique propre. Elles exercent leurs droits et devoirs par l’intermédiaire de personnes qu’elles désignent.

(3) Le registre de conservation des hypothèques est une base de données qui con - tient une série d’informations concernant chaque bien immobilier, par exemple, les actes de vente du bien, l’existence d’une hypothèque, le règlement de copropriété, etc. Ces registres sont centralisés au niveau d’une ou de plusieurs communes. Ils sont publics, par conséquent tout le monde est censé être au courant du statut de cet immeuble et doit en tenir compte. En Belgique ils existent plusieurs registres.