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Rupture du bail : du changement en Wallonie et à Bruxelles

par Sophie Quintart, juriste pour Droits Quotidiens -

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Aujourd’hui, la location d’une habitation est encadrée différemment si cette habitation se situe en Région de Bruxelles-Capitale, en Wallonie ou en Flandre. À Bruxelles, une nouvelle règlementation s’applique depuis le début de l’année. En Wallonie, la réforme est plus récente : septembre 2018. La Flandre annonce une modification du bail d’habitation pour 2019.


Aussi bien en Wallonie qu’à Bruxelles, la réforme du contrat de bail a été l’occasion de créer de nouvelles possibilités pour mettre fin au bail.

Rupture du bail de courte durée

Le bail de résidence principale de courte durée est modifié dans les deux Régions. Un bail de courte durée est un bail dont la durée ne dépasse pas trois ans.

Auparavant, la loi ne prévoyait aucun moyen pour le propriétaire ou le locataire de prendre seul l’initiative de rompre un bail de courte durée avant son terme. Le propriétaire et le locataire devaient se mettre d’accord, ou bien chacun pouvait s’adresser au juge de paix pour obtenir une rupture du bail. Pour permettre au locataire de partir avant l’échéance, il fallait être prévoyant et indiquer dans le contrat de bail des modalités de rupture. Sans solutions prévues dans le contrat, le locataire était coincé. De son côté, le propriétaire ne pouvait pas rompre le bail avant l’échéance. La plupart des juges refusaient même les clauses du contrat de bail prévoyant une rupture du bail par le propriétaire. À présent, le locataire peut rompre le bail de courte durée à tout moment, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois. Une exclusion à Bruxelles : un bail de moins de six mois ne peut pas être rompu avant son échéance.

Le propriétaire peut également rompre le bail après la première année de location. Il ne peut rompre le bail que pour occuper le logement lui-même ou pour une personne de sa famille. Il doit respecter un préavis de trois mois et payer une indemnité d’un mois. À Bruxelles, ces nouvelles possibilités de rupture s’appliquent depuis le 1er janvier 2018, y compris aux baux déjà en cours à cette date. En Wallonie, seuls les baux conclus à partir du 1er septembre 2018 sont concernés.

Décès du locataire

Avant les réformes, le bail ne prenait pas fin au décès du locataire. Les héritiers du locataire le remplaçaient pour l’exécution du contrat de bail. Pour rompre le contrat rapidement, les héritiers et le propriétaire devaient trouver un accord ou s’adresser au juge de paix.

Cela créait de nombreuses difficultés pratiques pour les propriétaires, notamment si aucun héritier ne se manifestait pour gérer la succession du défunt. Pour les héritiers, il était parfois lourd de devoir continuer à payer le loyer, et attendre ou payer des indemnités pour rompre le bail.

À Bruxelles, aujourd’hui, le principe reste le même : le bail n’est pas rompu au décès du locataire. Mais il existe une exception, le bail est rompu si deux conditions cumulatives sont remplies :

  • aucun membre du ménage du défunt n’occupe le logement au moment du décès; 
  • les loyers ou les charges ne sont plus payés durant les deux mois qui suivent le décès. En Wallonie, au contraire, la rupture du bail au décès du locataire devient la règle. Le bail est résilié automatiquement trois mois après le décès. Le propriétaire ne doit pas envoyer un préavis ou payer une indemnité pour obtenir la rupture du bail. Il y a une exception : le bail ne prend pas fin si une personne domiciliée dans les lieux depuis plus de six mois demande à reprendre le bail dans le mois suivant le décès. Le bailleur a ensuite un mois pour accepter ou refuser. Son refus doit être justifié. 

Dans les deux Régions, ces réformes s’appliquent à tous les baux, y compris ceux qui étaient déjà en cours au moment de la réforme.

Bail étudiant et bail de colocation

Aussi bien à Bruxelles qu’en Wallonie, de nouveaux baux sont créés : le bail étudiant et le bail de colocation. Pour ces baux, les deux Régions ont prévu un cadre différent, avec de nouvelles possibilités de ruptures propres à chaque Région. Les deux régimes ont cependant des points communs.

Seuls les contrats conclus après l’entrée en vigueur de la réforme peuvent être des baux étudiants ou de colocation.

Le bail étudiant est réservé aux personnes louant un logement pour poursuivre leurs études. Ce type de bail permet à l’étudiant de mettre fin facilement à son contrat de bail. Notamment s’il a raté son année ou s’il arrête ses études.

Le bail de colocation est réservé aux colocataires qui louent ensemble un même logement via un même contrat de bail. Auparavant, quand un colocataire voulait quitter seul une colocation, il ne pouvait pas partir sans l’accord de tous ses colocataires et du propriétaire. En Wallonie et à Bruxelles, le bail de colocation permet à un colocataire de sortir du bail et de la colocation de manière unilatérale.

Pour en savoir plus ...

Pour en savoir plus sur la réforme du bail d’habitation en Wallonie et à Bruxelles, consultez la rubrique "Logement" du site internet www.droitsquotidiens.be

Les deux Régions ont également des sites Internet dédiés au logement et à la réforme :

Pour Bruxelles-Capitale : https://logement.brussels/

Pour la Wallonie : http://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_logement/