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Un propriétaire peut-il mettre fin au bail avant son échéance?

par AURORE BARAILLON, ASBL DROITS QUOTIDIENS -

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Un locataire qui, en cours de bail, reçoit une lettre de son propriétaire l’invitant à quitter le logement, cela arrive régulièrement. Le locataire est alors poussé à rechercher dans l’urgence un autre logement. Le propriétaire a-t-il le droit de rompre unilatéralement le contrat en cours ?


Le contrat de bail de résidence principale peut limiter ou exclure la rupture du bail avant son échéance. Mieux vaut donc vérifier. Si le contrat ne prévoit rien, la loi détermine les cas dans lesquels le propriétaire peut mettre fin au bail. Ces règles strictes dépendent de la durée du bail et du lieu où se trouve le logement loué : en Wallonie, à Bruxelles ou en Flandre (1).

Pour un bail de 3 ans maximum

Le propriétaire a une seule possibilité de rompre anticipativement un contrat de bail de 3 ans maximum (courte durée) : pour occuper lui-même l’immeuble ou le faire occuper par un membre de sa famille (voir la liste). Il ne peut le faire qu’après la première année de location. Dans ce cas, le propriétaire doit respecter un congé, aussi appelé préavis ou renom. C’est un document écrit dans lequel une personne avertit une autre de sa volonté de mettre fin à un contrat. Le délai du congé est de 3 mois. Le propriétaire doit payer une indemnité équivalente à 1 mois de loyer.

En Wallonie, le congé doit être donné :

- soit par envoi recommandé ;

- soit par un huissier de justice ;

- soit remis entre les mains du locataire avec la date de l’accusé de réception.

À Bruxelles, il n’y a pas de forme obligatoire tant que le congé est écrit. L’envoi d’une lettre recommandée (avec accusé de réception) est conseillé.

En Wallonie, si le bail a été signé avant le 1er septembre 2018, il n’est pas possible pour le propriétaire de mettre fin au bail de courte durée de manière anticipée. Toutefois, il faut vérifier ce que le contrat de bail prévoit. 

Pour un bail de 9 ans

Le propriétaire a 3 possibilités pour mettre fin au bail de 9 ans anticipativement :

1. Pour occuper lui-même ou faire occuper le logement par un membre de sa famille.

La liste des membres de la famille concernée est limitée :

- au conjoint ;

- au cohabitant légal (depuis le 1er septembre 2018 en Wallonie) ;

- aux descendants (enfants, petits-enfants, etc.), enfants adoptifs et ceux de son conjoint ;

- aux ascendants (père, mère, grands-parents, etc.) et ceux de son conjoint ;

- à ses collatéraux (frères/sœurs, oncles/tantes, neveux /nièces, beaux-frères/belles-sœurs, etc.) jusqu’au 3e degré et ceux de son conjoint.

Exception : durant les 3 premières années du bail, le propriétaire ne peut pas y mettre fin si c’est un membre de sa famille au 3e degré qui va occuper le logement. Par exemple, les neveux et nièces. Le propriétaire doit envoyer un congé de 6 mois à n'importe quel moment. Ce délai commence le 1er jour du mois qui suit l’envoi du congé. Exemple : le congé est envoyé le 17 juillet 2021. Il commencera le 1er août 2021. Le locataire peut demander au propriétaire des preuves de l’identité de la personne qui va occuper le logement et le lien de parenté.

2. Pour faire des travaux de rénovation, de transformation ou de reconstruction dans le logement loué.

Le coût des travaux doit correspondre au moins à 3 ans de loyer. Le propriétaire doit envoyer un congé de 6 mois avant la fin d’un triennat (= une période de 3 ans). Le délai commence à la date de réception du courrier par le locataire. Si les travaux concernent plusieurs logements dans le même immeuble, le coût des travaux doit correspondre au moins à 2 ans de loyer. Dans ce cas, le congé est envoyé à n’importe quel moment. Ce délai débute le 1er jour du mois qui suit l’envoi du congé. Les travaux doivent commencer dans les 6 mois soit du congé, soit du départ du locataire. Ils doivent se terminer dans les 24mois. Le locataire peut demander au propriétaire des preuves des travaux envisagés tels que le permis d’urbanisme, le devis détaillé ou la description des travaux, accompagnée de l’estimation du coût ou du contrat d’entreprise, etc. 

Attention, le propriétaire qui ne respecte pas son congé pour occuper lui-même ou par un membre de sa famille ou pour travaux peut être sanctionné. Le locataire peut réclamer une indemnité équivalente à 18 mois de loyers au propriétaire sauf s'il justifie de circonstances exceptionnelles (par exemple une maladie, un décès, etc.).

3. Sans motif moyennant une indemnité.

Le propriétaire peut mettre fin anticipativement sans donner de raison. Il doit remettre un congé de 6 mois avant la fin d'un triennat et payer une indemnité de :

- 9 mois de loyers si c’est la fin du 1er triennat ;

- 6 mois de loyers si c’est la fin du 2e triennat.

Le délai du congé commence à la date de la réception du courrier par le locataire.

Pour un bail prolongé au-delà des 9 ans

Si aucun congé n’a été envoyé par le locataire ou le propriétaire, le contrat de bail de 9 ans se prolonge pour une période de 3 ans supplémentaire. Exemple : le contrat commence le 1er février 2019 pour se terminer le 31 janvier 2028. Si aucun congé n’est envoyé au plus tard en juillet 2027, le contrat se reconduit de 3 ans en 3 ans. Le propriétaire a les possibilités identiques au bail de 9 ans pour rompre anticipativement le contrat de bail de 9 ans prolongé. Toutefois, dans le cas d'une rupture sans motif avant la fin d’un des triennats suivants, l’indemnité est de 3 mois de loyers.

Pour en savoir plus ...

>> Pour plus d’informations à Bruxelles et en Wallonie, consulter la rubrique Logement sur droitsquotidiens.be.